會(huì)計(jì)要知道：房地產(chǎn)涉及繳納稅費(fèi)有哪些

（原標(biāo)題： 會(huì)計(jì)要知道：房地產(chǎn)涉及繳納稅費(fèi)有哪些）

　　【稅務(wù)導(dǎo)讀】據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費(fèi)多達(dá)60余項(xiàng)。

　　房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)對(duì)全國稅收總收入的貢獻(xiàn)頗大，但該方面稅費(fèi)名目繁多，甚至有人認(rèn)為這是給解讀高房價(jià)提供了另外一個(gè)視角，引起社會(huì)熱議。

　　近日，財(cái)政部部長謝旭人稱，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。專家分析稱，財(cái)政部此番表態(tài)意味著未來我國房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)有可能下降。

　　如若相關(guān)交易稅費(fèi)大幅縮減，將在一定程度上緩解了購房者壓力。對(duì)此，廣州會(huì)計(jì)代理記賬公司整理了一個(gè)涉房稅費(fèi)相關(guān)明細(xì)，供網(wǎng)友參考。

　　房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費(fèi)多達(dá)60余項(xiàng)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的有營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅以及契稅等。

　　據(jù)媒體報(bào)道，以房企銷售額100萬元為基數(shù)，按銷售額的5%征收營業(yè)稅5萬元，按營業(yè)稅的7%征收城建稅3500元，按營業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500元，按利潤25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤超過20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。有分析者認(rèn)為，這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)由開發(fā)商部分轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，很多都直接或間接地轉(zhuǎn)化為房價(jià)的一部分，最終推高了房價(jià)。

　　新房交易涉及的稅費(fèi)

　　購房之后產(chǎn)生的稅費(fèi)問題常被購房者所忽視，其實(shí)稅費(fèi)的繳納在購買房產(chǎn)時(shí)占有相當(dāng)?shù)谋戎兀谫彿壳斑m當(dāng)了解購房稅費(fèi)常識(shí)，不僅利于合理規(guī)劃財(cái)產(chǎn)、做好購房預(yù)算，還可避免還因稅費(fèi)問題和開發(fā)商產(chǎn)生摩擦。因各地政策或買方付款方式不同等原因，不同性質(zhì)的房屋出售時(shí)在稅費(fèi)上有很大的區(qū)別，以下僅提供基本稅項(xiàng)介紹。

　　根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-4%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時(shí)間、購房單價(jià)、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按房款總價(jià)的3%交納。

　　印花稅，是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。對(duì)于購房者而言，印花稅的稅率是萬分之五，即購房者應(yīng)納稅額為房價(jià)款乘以萬分之五的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。

　　房屋維修基金，包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。

　　登記費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

　　此外，廣州會(huì)計(jì)代理記賬公司了解到還有《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)等。如果購房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)，評(píng)估價(jià)格100萬以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。保險(xiǎn)費(fèi)，繳納方式為分為財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)，綜合險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)*貸款額。如果購房需要辦理公證，則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為200元至400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　二手房交易涉及的稅費(fèi)

　　在二手房交易環(huán)節(jié)，二手房交易涉及的營業(yè)稅、契稅等，與房屋是否為普通住宅直接相關(guān)，通常來說非普通住宅交易稅費(fèi)高于普通住宅，而且各地的征收標(biāo)準(zhǔn)并不十分一致。但大體上主要分為以下幾種：

　　正常過戶的情況下，首先賣方需要繳納營業(yè)稅，稅率為5.55%。轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。

　　其次賣方還要繳納個(gè)人所得稅，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且購買時(shí)間超過5年，可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。

　　買方需要繳納契稅，基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，征收方法是按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平方米(包含90平方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

　　贈(zèng)與過戶，免征營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅。繼承房產(chǎn)交易過戶和析產(chǎn)都不需繳稅。

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