（原標題： 市民擔心20%個稅轉嫁給購房者）

　　【導讀】廣州會計記賬公司認為《通知》一出，意味著今后繳納個稅將按照差額的20%來征收，“一刀切”的征收方式將對二手房交易帶來不小的變數，必將增加部分二手房的交易成本。

　　國務院辦公廳3月1日發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，即業界所稱的“新國五條細則”。新政要求，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。此次《通知》一出，意味著今后繳納個稅將按照差額的20%來征收，“一刀切”的征收方式將對二手房交易帶來不小的變數，必將增加部分二手房的交易成本。

　　此前，房主如出售普通住宅，以西安為例，可選擇兩種方式繳納個人所得稅，個稅為繳納總房款的1%或者繳納增值差價的20%。不過，多數二手房交易都選擇總房款的1%這種方式繳納。隨著“新國五條細則”的實施，今后各個城市或將只能按照房屋增值額的20%繳納個人所得稅。

　　現象看到政策心“打鼓”急著拍板簽合同

　　“這政策太給力了”這是房產中介公司經理張先生在看到《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》后的第一反應。這個被稱為“國五條細則”的規定著實引起了二手房市場的“震蕩”。昨天接受記者采訪的多位二手房中介負責人表示，中長期看二手房交易下滑在所難免。

　　“這政策來勢洶洶啊”金盛房產中介的宋先生介紹說，這是他看到這則消息后的第一反應，以往出臺的政策都是比較單項的，這次是信貸政策和稅費調整政策同時下達，可見力度之大。年前一位客戶看好了一處房子，但一直沒簽，3月1日晚上7點多趕著在店里簽了購房合同，就是擔心細則有影響。隨后，記者從易百分不動產服務有限公司的負責人張經理處了解到，昨天早上剛開門不久，就有一位客戶來咨詢。他是年前出售的房子，手續還沒有辦完，看到信息后擔心會受影響，多繳納費用。此外，金盛房產的宋先生也表示，也有一些掛著房源的客戶打來電話進行咨詢。本報記者王嘉

　　算賬115平方米房子新個稅要繳11.2萬元

　　按照以前規定，二手房交易個人所得稅可自行選擇全額的1%或是差額的20%計征，可自由選擇。西安即是如此執行，同時，如果這套房屋購買已滿5年且為家庭唯一住房，還可以免征個稅。在實際交易中，賣方一般都選擇按照房價總額的1%來繳納個稅。

　　昨日，在瑪雅房屋，經紀人鄧女士舉例說，她的一名客戶目前正出手一套115平方米的房子，當時的房子屬于單位分房，購買價4萬元，按照現在的房價出售，能賣60萬元。在個稅方面，按之前政策所繳個稅為60萬×1%=6000元，只用交6000元個稅，按新政策所繳個稅為(60萬-4萬)×20%=11.2萬元。“目前90%的情況，都是買房人承擔所有稅費。增加的個稅，很大一部分將轉嫁到買房人頭上，買房成本將大增!買主肯定不愿為個稅埋單，很多人寧可去買新房，這將會使得一批二手房陷入有價無市的境地。”鄧女士認為，國務院文件出臺后，地方政府還不會馬上執行，很多二手房肯定會搶在這段時間過戶以避稅。

　　業內二手房市場中長期將陷低谷

　　“其實，早在年前已經有起征二手房20%個稅的消息在業內傳出，我們已經開始建議房主早點將房子出手。”合家盈房產經紀人王先生認為，國家此舉是一次“狠招”，預計短期內二手房會因政策影響成交量暴漲，而從長遠看，二手房交易量將出現明顯下降。“目前西安有60%房產處于閑置狀態，個稅按20%的差額征收，一方面在短期內會加速二手房業主與購房人的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期;另外，個稅抬高，賣房者勢必會將個稅部分加到房價中，這樣抬高了二手房價格，很多剛需族算這一筆賬，自然會覺得買二手房不如買新房。西安的三環周邊房價也就三四千元，且地鐵網絡正在建設中，對剛需族的吸引力更大。從中長期來看，二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷短暫的滯漲期。”王先生說。

　　行情1月份80-90平米二手房成購房者首選

　　昨日，2013年1月西安二手房市場分析報告新鮮出爐。報告顯示，1月西安二手房市場價松量漲，銷量環比大漲93.23%，其原因主要是不少人對未來房價的關注、對后期政策趨緩、銷量增加促使房價上漲等各種因素交織在一起，一些購房者的心態出現了微妙變化，擔心春節后樓市暖意更甚，因此趕著春節前購房，造就了2013年西安二手房市場迎來了“開門紅”。

　　西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：2013年1月份西安二手房價格指數為1789.17點，較上個月下降了3.09個點，環比微降0.17%。在十八大之后，樓市政策走向明確，以及市場調控的持續發力，使得目前二手房市場將趨于穩定。

　　報告從掛牌租售價格行情，面積分析，房齡分布，建筑類型，用途分析等方面對西安城東、城南、城西、城北、高新以及城內區的二手房市場做了全面分析。1月份西安二手房市場待售住宅房源掛牌價格為6034元/平方米，與上個月相比下降了3.85%;

　　本月求購價格為4653元/平方米，與上個月相比環比下滑0.05%。本月出租價格為26元/月/平方米，環比下降2.62%;求租價格為

　　20元/月/平方米，環比降0.14%。多層房源成為二手房市場上的主導，購房用途主要用于住宅，面積80-90平米區間是當月二手房市場成交量的最大面積段。

　　聲音

　　利空：市民擔心個稅轉嫁給購房者

　　“房產交易環節稅費的增加，最后肯定會體現在二手房房價上，是不是會轉嫁給購房者。”市民孫先生說，房主賣房的心理肯定都希望多賺點兒，哪兒有不想賺錢的，稅費增加，勢必會轉嫁給二手房購房者。房產中介的張先生告訴記者，買賣雙方說好后一般是購買者承擔的多，出售方把本該承擔的費用增加到了房價里，無形中交易成本也就轉嫁給了購房者。對于政策到底怎樣執行，目前各方都在猜測，金盛房產中介的宋先生告訴記者，由于政策出臺的時間恰逢周末，各部門都在休假中，所以暫時沒有具體的相關信息，包括銀行關于二套房貸首付比例及利率的標準調整的信息。

　　利好：調控是否意味著出手時機

　　對于新出臺的細則，也有不少人表達了自己不同的看法。王先生就是樂觀派的一員，他說，前幾次國家出臺樓市調控政策，或多或少都抑制了房價的上漲。提高首付比例和利率是針對房價上漲過快的熱點城市，比如北京上海等地。前不久還說陜西房價泡沫少，在調控的作用下和很多人的觀望徘徊下，或許就是出手的時機。

　　影響細則出臺引發房市“震蕩”

　　影響一：將使二手房市場交易大幅下滑

　　交易成本的加大，無疑將使房主售房意愿下降，即使轉嫁稅收成本給購房者，也會導致二手房主購買意向下降。因此這一所得稅征收細則對多年來飽受樓市調控政策影響的二手房市，無疑更是雪上加霜，由此將帶來的二手房市場整體走低、中介運營壓力進一步加大。

　　影響二：二套以上購房置業者恐將“受傷”

　　二套房首付比例、貸款利率也在此次細則中被強調有可能門檻壘高，雖未涉及具體比例，但較之前二套房“首付6成利率1.1倍”無疑對于二套以上購房者預示著成本加大。此外二手房所得稅使得交易成本的大幅提高，對于二套房購置者未來出售已購置房屋交易成本的加大影響，住宅保值、增值價值大幅削弱均將使得二套以上購房者置業意愿極大受挫。無論投資客、首改或三套以上改善需求恐將“受傷”。

　　影響三：中高檔樓盤交易影響嚴重

　　新政影響下二套房購買者購房意愿下降，而在2011、2012年以首置剛需為主體支撐下的西安買方市場經過兩年的市場消化，已呈現后繼乏力之勢。新政對于整體商品住宅市場的交易無疑將形成明顯抑制，2013年中高檔住宅市場交易無疑將嚴重受挫。

　　影響四：新房價格不會提升

　　新政后諸多全國性專家、機構分析認為二手房置業稅收成本的加大，將倒逼房東提價將轉嫁至二手房交易價格中，使得二手房置業者選擇進入一手住宅中，需求的加大，及二手房市場價格的提高將影響商品房市場，但西安房地產信息網數據研究中心認為，這一觀點未必適用于西安市場。西安二手房市場份額與新房份額比例大致為1：9，對于市場價格的影響，一直以來均以新房市場為引領市場住房價格走向的主體，二手房價格均跟隨新房市場漲跌變動緩慢跟進式定價，因此這一觀點更適用于二手房占比較高的一線城市，不適用于西安。

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