營改增：房產稅擴容指向何方

（原標題： 營改增：房產稅擴容指向何方）

　　【導讀】發(fā)改委有關負責人表示，今年房產稅會有具體動作，并特別指出將擴大個人住房房產稅試點范圍。

　　廣州代理記賬小編發(fā)現，“新國五條”出臺至今已近兩月，多地樓市成交量暴跌，但房價上漲壓力猶存。國家統(tǒng)計局數據顯示，4月份70個大中城市中67個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲。盡管有強硬的行政手段“限價令”，也有二手房交易稅直接扼殺成交，但“越調越漲”仍是事實。

　　近日，國務院批準發(fā)改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》。發(fā)改委有關負責人表示，今年房產稅會有具體動作，并特別指出將擴大個人住房房產稅試點范圍。開征房產稅，是長期調控手段之一，從上海(樓盤)、重慶(樓盤)的試點，到全國更大范圍征收，對遏制房價有長期影響力，也將是一項長期穩(wěn)定的政策。

　　業(yè)內人士指出，從上海、重慶試點看，房產稅對當地財政供應非常有限，房產稅作為地方財政重要收入來源，為期尚早。值得關注的是，房產稅擴容，是從增量入手，還是把存量房也納入征收范圍，對市場、對人們的財產性收入影響差異巨大。考慮到對存量房征稅巨大的工作量以及各種阻力，選擇增量開征可能性較大。待時機成熟，再把存量房納入征收范圍，似較可行。

　　土地熱或致調控加碼

　　在距離北京(樓盤)豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地競拍不到30個小時，北京市國土資源局突然發(fā)布公告稱，現因故暫停北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目(配建“公共租賃住房”)掛牌出讓活動。

　　“該地塊如果出讓，必然高價，在目前整體市場土地價格敏感的情況下，對市場有促漲的影響。”中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，廣州(樓盤)、上海、北京等地次第出現高價地，明顯影響“新國五條”地方細則落地后的樓市，整體市場有明顯上漲的趨勢。

　　作為三環(huán)以內的宅地，夏家胡同地塊的稀缺性自不必說。根據去年3月公布的北京《2011-2015年國有建設用地供應計劃》，三環(huán)路以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環(huán)路以內原則上不再新增供應集中建設的經濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。

　　偉業(yè)我愛我家“>市場研究院監(jiān)測數據顯示，截至27日上午被暫停出讓之前，該地塊一共有7次報價，最后一次報價時間為5月24日16:07，報價為13.52億元。倘若該土地順利成交，樓面價將突破2萬元/平方米，將成為今年北京的住宅單價”地王。

　　同樣其他一線城市5月也頻現“地王”。日前，廣州同寶路地塊經過近200輪的競拍后，佳兆業(yè)以超過18億元的價格力壓中海，一舉刷新該區(qū)域“地王”。無獨有偶，5月10日，上海青浦一塊地在中止出讓4個月后重新掛牌，地價居然從此前的13億元飆升至44億元;同樣，上海世博區(qū)連續(xù)推出6宗地塊，兩天內上海樓面價成交紀錄被連續(xù)刷新3次;5月20日北京通州臺湖鎮(zhèn)兩宗土地出讓，吸引了23家房企競相舉牌，最終溢價率高達230%。

　　對此，業(yè)內人士表示，投資性需求得到遏制，以目前情況來看并不具備房價上升的條件。“土地市場過熱或招致國家層面的重視，隨時加碼的調控政策會對企業(yè)控制成本、提升利潤產生影響。”該業(yè)內人士認為，這也給眼下熱情高漲的房地產企業(yè)敲響了警鐘。

　　不動產登記制度起草

　　據國土資源部透露，國務院法制辦會同住建部及國土部已開始起草《不動產登記條例》。據國土部相關人士稱，借鑒住建部全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網的經驗，整合國土部農村耕地、集體建設用地和宅基地等的登記信息是目前國土部前期登記工作的當務之急。而針對個人不動產信息后期查詢的權限及范圍等問題正處在研討中。

　　有業(yè)內人士指出，實際上不動產登記制度早有實施，因為條件限制，最初只是在各個地方的不動產登記機構進行登記，并沒有實現全國聯(lián)網。此次不動產統(tǒng)一登記制度改革，強調的是在互聯(lián)互通的背景下的統(tǒng)一的登記標準。目前，住房和國土兩部門的系統(tǒng)正在設法對接。一旦對接成功，即可形成“房地合一”的個人不動產登記查詢系統(tǒng)。

　　據廣州代理記賬小編了解，住建部從2010年開始推行的全國房地產信息聯(lián)網系統(tǒng)為“統(tǒng)一登記制度”提供了諸多“先行經驗”，目前已經成型的住建部“全國房地產信息聯(lián)網系統(tǒng)”由3個子系統(tǒng)組成，即個人住房信息系統(tǒng)、保障性住房信息系統(tǒng)和住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)。該系統(tǒng)目前已將60多個大中型城市和熱點城市的個人房產信息實現聯(lián)網可查詢。按照住建部的工作規(guī)劃，個人房產信息系統(tǒng)聯(lián)網將覆蓋所有地級城市。

　　目前，對于聯(lián)網的法律程序，查詢的權限、范圍、不動產定義、標準等問題將由國務院法制辦具體負責，國務院法制辦正在研討相關條款。不動產登記制度被業(yè)界稱為征收“房產稅”的前奏，而國家稅務總局也將于8月份參與不動產登記制度建設，具體內容目前尚不清楚。

　　將擴大房產稅試點范圍

　　日前公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。財政部、國稅總局和住建部聯(lián)合負責房產稅試點擴圍一事。北京理工大學房地產研究所所長周畢文表示，官方此番正式表態(tài)，確認房產稅征收將成為未來中國樓市調控的必然趨勢，也說明多年樓市調控以來，房產稅進入調控領域的時機終于成熟。

　　雖然擴大試點范圍的方向早已明確，但繼滬渝兩地后，哪座城市將成為房產稅試點“第三地”暫無明確指向，增量存量聯(lián)動還是增量先行也沒有具體方案。有業(yè)內人士表示，按常理應該是試點城市的增量房先納入繳稅范圍。

　　亞太城市房地產業(yè)協(xié)會會長謝逸楓表示，自2008年發(fā)改委提出房地產稅制改革以來，已經下發(fā)過6次相關文件，不過擴大房產稅改革試點范圍的傳言頻繁被辟謠，這次明確提出房產稅擴圍由財政部、稅務總局會同住建部等負責，說明發(fā)改委進一步推進了擴大個人住房房產稅改革試點范圍工作。

　　首先，從已經試點的重慶、上海兩地來看，房產稅都是從新增量開始試點，這樣政策落地的難度小。但這并不意味著房產稅的征收范圍不會擴大，重慶在對增量部分征收一段時間后，便覆蓋至存量房。其次，從增量房開始征收，也并非指只核查增量，而是對新購房人群核查存量面積，超額部分征收房產稅。以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計算房產稅，但如果新購房將疊加之前存量一起計算房產稅。

　　最后，房產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但長遠來看，肯定會涉及存量多套房。從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海、重慶的房產稅稅收都較少，所以后期房產稅擴大后對二套以上全面收取的可能性非常大。

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