廣州稅務(wù)代理稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人就土地增值稅政

（原標(biāo)題： 廣州稅務(wù)代理稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人就土地增值稅政）

廣州稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人就土地增值稅政策和征管情況答廣州稅務(wù)代理問

廣州稅務(wù)代理：請(qǐng)問增值稅的政策和相關(guān)稅收征管方式是如何規(guī)定的？

答：土地增值稅是納稅人在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時(shí)所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。扣除項(xiàng)目金額主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本及費(fèi)用、加計(jì)扣除項(xiàng)目，舊房的重置成本以及相關(guān)稅金。

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

根據(jù)土地增值稅條例、細(xì)則規(guī)定，目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行銷售時(shí)預(yù)征、項(xiàng)目終了進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)的制度。在項(xiàng)目竣工結(jié)算前由于涉及的成本確定等原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以實(shí)行預(yù)征。預(yù)征一般按照銷售收入的一定比例征收，預(yù)征率由各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。

土地增值稅清算條件分兩類：一是必須清算的情形，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形，包括已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行土地增值稅清算，得出房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳的稅款，與預(yù)征的稅款比較后，多退少補(bǔ)。

廣州稅務(wù)代理：近年來土地增值稅征管情況如何？

答：1994年國(guó)家開征土地增值稅后不久，受亞洲金融危機(jī)等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，稅源嚴(yán)重萎縮。2007年以來稅務(wù)部門認(rèn)真落實(shí)土地增值稅預(yù)征、清算征收機(jī)制，加大土地增值稅征管和清算力度。特別是貫徹國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》等一系列完善制度、加強(qiáng)征管的文件，并連續(xù)幾年對(duì)北京、上海等21個(gè)省市進(jìn)行督導(dǎo)檢查，推動(dòng)土地增值稅清算工作。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合實(shí)際，在人員培訓(xùn)、征管模式、信息化技術(shù)、問責(zé)機(jī)制等方面探索實(shí)踐，不斷提高土地增值稅征管水平。經(jīng)過這些年的努力，土地增值稅在配合國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進(jìn)普通住宅開發(fā)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益等方面發(fā)揮了積極作用。2007年，全國(guó)土地增值稅收入同比增長(zhǎng)74.3%；2008年增長(zhǎng)33%；2009年增長(zhǎng)33.9%；2010年增長(zhǎng)77.6%；2011年增長(zhǎng)61.4%；2012年增長(zhǎng)31.8%；2013年1-10月組織收入2710.78億元，增長(zhǎng)22.2%。由此可見，土地增值稅征管力度是逐步加大的，近日引起社會(huì)關(guān)注的有關(guān)人員對(duì)欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。

廣州稅務(wù)代理：土地增值稅在征管方面主要有哪些困難？下一步稅務(wù)部門有什么措施？

答：在看到土地增值稅征管成效的同時(shí)，也要看到目前還面臨著一些困難和壓力，主要反映在：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。下一步，稅務(wù)總局將進(jìn)一步完善制度措施，加強(qiáng)土地增值稅征管。一是加強(qiáng)稅收政策宣傳，做好政策解讀；二是加強(qiáng)調(diào)查研究，及時(shí)處理清算中發(fā)現(xiàn)的新問題，進(jìn)一步完善土地增值稅政策；三是繼續(xù)加強(qiáng)督導(dǎo)檢查，推動(dòng)土地增值稅清算工作全面深入開展；四是強(qiáng)化科學(xué)管理，堅(jiān)持信息管稅，加強(qiáng)土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設(shè)，嚴(yán)控核定征收，防止稅款流失。

2013年11月26日

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