（原標題： 房地產企業的稅收清算網正在收緊）

　　【導讀】上半年與房地產相關的稅收增幅出現下滑，各地土地出讓金更是大幅下降。財政減收，各地除了加大推地力度，變相放松調控外，廣州記賬公司了解到另一項重要的工作是對房地產行業重點加強了稅收征管。

　　在地方財政減收的形勢下，一張針對房地產企業的稅收清算網正在收緊。

　　根據財政部公布的數據，2012年1月-6月，與房地產相關的稅收收入下降，1月-6月契稅、房地產營業稅同比分別下降9.9%和8.5%，比去年同期增速分別回落37.4個和27.9個百分點。

　　與此同時，1-6月土地增值稅實現收入1379.95億元，同比增長14.7%，比去年同期增速回落76.4個百分點。土地增值稅收入占稅收總收入的比重為2.5%。土地增值稅收入增速明顯回落的主要原因是房地產交易額萎縮。1-5月商品房銷售額同比下降9.1%，比去年同期增速回落27.2個百分點。

　　不但稅收增幅出現下滑，各地土地出讓金更是大幅下降。財政減收，各地除了加大推地力度，變相放松調控外，另一項重要的工作是對房地產行業重點加強了稅收征管。

　　今年5月，廣東省下發的一份文件顯示，今年一季度廣東省來自房地產業的稅收增速明顯下降，其中營業稅同比下降17%。“廣州、深圳下滑得最明顯，稅務局壓力很大。”一位知情人士透露，廣州稅務局因此選擇了165個房地產項目，深圳則選了120多個項目進行稅收清算。

　　“房地產行業的稅負太重，主要是營業稅、土地增值稅、企業所得稅三座大山。對京滬深穗幾個城市的房地產企業來說，如果按照預征的稅率來算，稅額大概占銷售額的8%—12%，平均10%，但如果清算不打折扣的話，那稅額得相當于銷售額的20%。但如果是星河灣這樣的項目，稅額就得占到銷售額的30%左右。”

　　據上述人士透露，以前清算都是光打雷不下雨，但今年以來，隨著各地財政減收局面顯化，清算面和力度越來越大。

　　“據了解，北京目前有6000多個項目達到清算條件，最近三年清算了4000多家，還有2000家沒清算，今年也將陸續清算。”上述人士說，本來一個房地產項目銷售額1億，如果按照預征稅率，交稅1000萬元，一清算就變成了2000萬元。

　　“目前來看調控不會放松，今年預計很多地方的稅收都可能完不成任務，稅務局壓力也很大，因此肯定會加強清算。”他說。

　　國務院參事室參事、中央財大稅務學院副院長劉桓表示，土地增值稅如果從嚴征收，征上來的稅收能翻好幾倍也不一定。

　　今年上半年，湖南湘潭岳塘地稅強化房地產行業土地增值稅管理。截至6月底，累計入庫土地增值稅1005萬元，同比增收706.68萬元，增幅高達236.62%。

　　中國房地產稅務籌劃網總裁李明俊表示，在今年從嚴監管后，不少房地產企業找上門來，咨詢能不能通過避稅的方法節省點稅。

　　“這是一個趨勢，對房地產企業而言，他們要交的稅比他們想象的要重，過去一般就是偷稅，這已經成了定時炸彈，風險很高，不少房產商最后因為這個進去了。而如果從合理合法的角度，其中10%—30%是可以通過節稅手段進行籌劃的。”

　　李明俊說，一個年銷售額30億元的房產公司，繳納4.5億元稅，10%就是4500萬了，節稅空間還是很大的。

　　今年，廣東省加大了土地增值稅清算力度，一家房地產企業上了清算名單，找到李明俊做納稅籌劃。這家房地產企業的某個房地產項目分一二期開發，一期均價5500元/平方米，二期均價9000元/平方米，成本只相差100元/平方米。按照清算規定，分期開發必須分期清算，而因為土地增值稅是超額累進制，所以二期的稅負會比較高。

　　“這個時候項目已經竣工了，做籌劃空間已經很小，我們給想了辦法就是一二期裹在一起清算。”李明俊解釋說，因為對于分期是什么定義，國家沒有一個明確的標準，發改委有立項批文，規委有規劃許可證，銷售有預售許可證，稅務局有項目備案登記表。出于現金流考慮，開發商在拿規劃許可證的時候可能會傾向于分期辦證，因為分期辦就可以分期繳納平均成本約200—300元/平方米的政府規費，如果是1000畝地，假設可以蓋100多萬方的房子，那規費就得交兩三億，這就涉及資金安排問題。稅法原文只提到“以有關部門批準的有關分期標準為準”，但并沒有具體寫明是按照哪個“有關部門”的相關文件為準。

　　李明俊說，廣州市曾經發文，分期標準可以按照發改委立項批文為準。于是他就以此為依據將一二期合在一起清算，將成本平均化，節省了3800萬元稅款。

　　一家房地產企業在找當地稅務師事務所出具土地增值稅的鑒證報告時，稅務師發現該項目涉及的某拆遷單位是法人，該單位拿到拆遷款后沒有為其提供發票，因此認為這項高達5000萬元的拆遷成本無法抵扣。李明俊發現，一份廣東省發的文件中提到，如果法人要交營業稅就需要提供發票，不交營業稅就可以不給發票。他以此為依據說服稅務所，由此，土地增值稅加企業所得稅兩項加起來節稅2700萬元。

　　還有一家房地產企業，由于按照土地增值稅相關清算規定，該項目銷售達85%以上，已達到清算條件，但當時項目公司和建筑工程公司的工程決算還未進行，建筑公司的有些發票還沒開，結算時工程實際支出5億，開了4億，還有1億元發票當時尚未拿到，決算后才取得。稅務師事務所的稅務師認為這張1億元的發票在結算日期之后才開出，無法抵扣成本。對此，李明俊找到稅法依據，提出收入三個月內的發票都可入賬，為該公司扳回一局。“以前，開發商結工程款，都是能拖則拖，現在為了節稅，等到要結算了，實在拖不下去了，就給建筑商錢了。”李明俊說，按照規定，項目如果分成兩次清算，后續清算的15%的成本是按照前期總成本來抵扣，而不是按照后期成本來抵扣，因此建議開發商早點結清工程款，把成本盡量往前開，不要拖延，否則在稅收清算時可能會遇到成本難以抵扣的麻煩。

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