個人稅收：業界認為20%個稅未必能遏制房價上漲

（原標題： 個人稅收：業界認為20%個稅未必能遏制房價上漲）

　　【稅務導讀】廣州會計記賬公司了解到，賣房繳20%個稅會抑制房地產市場的投資投機，還是適得其反，使大城市購房者更添壓力?一些業界人士稱，這可能抑制二手房成交量而難以達到“穩定”房價預期。

　　國務院上周末(3月1日)發布的有關房地產市場調控的細則，進一步嚴格限購限貸等措施，并重申對出售自有住房按轉讓所得計征20%個人所得稅的要求。這一舉措將會抑制房地產市場的投資投機，還是適得其反，使大城市購房者更添壓力?一些業界人士稱，房價上漲未必能遏制。

　　根據國家稅務總局2006年的文件，二手房交易過程中個人所得稅的征收，一種情況是按房價差額的20%據實征收，另一種是核定征收，即授權地方稅務機關根據住房等情況，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。而實際操作中，大部分城市的核定征收率都是按1%執行。

　　此次國務院重申，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。房地產界較多人士認為，這可能抑制二手房成交量而難以達到“穩定”房價預期。

　　北京我愛我家的一名房屋中介對財新記者表示，北京市過去是“二選一”政策，執行過程中一般都是哪個稅收少就按哪種執行。而北京的房子，如果是2009年入手、現在轉讓，肯定有幾十萬乃至上百萬元的升值，核定征收按總額的1%交的稅，肯定比20%的個稅少。

　　而按照差額征收，報稅時要填寫減除項目的申報表，附房屋原值、轉讓過程中發生的稅金及有關合理費用的合法、有效憑證等，手續比較麻煩，一般也很少采用。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對財新記者表示，不考慮其他扣除項的因素，大致判斷，如果現在購買一套300萬元的房子，按照總價的1%繳納個人所得稅即是3萬元。如果該房產之前是以200萬元購得，按照差價的20%，個人所得稅一項即需繳納20萬元。這之間的稅負差距很明顯。而只有當轉讓房屋的價格在215萬元時，按照差價征收，個稅交納才是3萬元。在北京，沒有房屋價格在如此低位時就轉讓。

　　他直言，房產調控到現在，通過二手房交易環節增加稅收的政策，不但不能抑制房價，反而可能導致稅收負擔轉嫁給購房者。

　　胡景暉預計，如果嚴格按照差額的20%征收，二手房交易時稅負肯定加重。在北京這樣供不應求的賣方市場，只會出現兩種結果，即使房價有所下跌，但稅負轉嫁到購房者身上，購房成本還是增加。或者，買賣雙方談崩，賣方惜售，二手房交易更加供不應求。

　　經濟學家華生則稱，個人所得稅難轉嫁是經濟學常識。他認為最新的調控政策僅是正確方向的第一步，調控樓市至少可有20步。

　　SOHO中國董事長潘石屹在微博上提出，增加交易過程的稅費會阻礙流通。他建議在實施房產稅、房產信息聯網等政策的同時，免幾年二手房交易所有稅費，讓房子充分流通起來，讓一個被扭曲的房地產市場得到釋放，房價自然會降下來。

　　此次國務院出臺的房地產調控細則，仍有若干問題待解，如對二手房交易中個稅按差額20%據實征收，是否意味著核定征收的調整或廢除;原來的稅收優惠政策是否有變;各地何時開始執行新政策，等等。

　　胡景暉認為，技術性手段遏制房價的功效已經到了極致，調控房市必須有制度性變革。

　　此前，財政部長謝旭人也表示，統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。結合其他方面的稅制改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，合理安排稅收負擔。

　　2007年，國稅總局曾出臺通知，強調“未提供完整、準確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。

　　部分地區對“差額20%”的政策，曾嚴格執行過一段時間。

　　2011年有媒體曝出，北京市西城區要求調整二手房個人所得稅征收，二手商品房購買無論是否滿五年，只要產生個人所得稅，一律按照差額的20%征收，引起軒然大波。此后，北京市地稅部門出面澄清：截至其時，北京市個人轉讓住房個人所得稅的稅收政策，都是按照國稅總局的文件執行，沒有新的政策精神。

　　附：國家稅務總局有關住房轉讓征收個稅的規定

　　其一，根據房價差額的20%據實征收。即轉讓收入扣除房屋原值及轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后，乘上20%，為二手房交易中交納的個稅數額。

　　其二，核定征收。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《稅收征收管理法》第35條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

　　優惠政策：

　　對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

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