（原標題： 廣州代理記賬：新國五條落實后房企應對歪招頻現）

　　【導讀】在限價政策成為多地房價調控主要手段的背景下，一場“上有政策、下有對策”的游戲正在上演。

　　廣州代理記賬了解到，隨著“國五條”落實政策的陸續出臺，一線城市中除上海(樓盤)外，北京(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)均加強預售許可證的監管，以此對新房預售價格進行控制和干預。以北京為例，自4月以來，北京大量樓盤由于預售許可證“難產”而入市遇阻。相關統計數據亦顯示，一線城市供應明顯乏力，較3月份下降約48%。

　　面對這場對攻游戲，開發商使出全身解數，通過剝離精裝修費用、轉售現房、捂盤等手法規避限價政策。其中的種種亂象，歸根到底是開發商企圖奪回因限價而暫時失去的定價權。不少業內人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來應對政策，不如調整價格預期、加快銷售速度更為實際。

　　嚴格限價 北京諸多項目上市受阻

　　“不是我們不想賣，實在不知道預售許可證什么時候能批下來，如果能拿到預售證我們現在就賣了?！蔽挥诒本┖５韰^上地的華潤橡樹灣項目銷售人員帶著抱怨的口氣向記者表示。原本打算5、6月份開盤的橡樹灣由于遭受預售證困擾，其尾盤五期房源仍在等待開盤中，據銷售人員介紹目前預計開盤時間拖延至7、8月份。

　　事實上，橡樹灣五期房源預售證的“難產”正是由于北京住建委4月以來針對新房預售價格的進一步監管。作為“國五條”的地方落地配套政策，自4月10日以來，北京市住建委不再為定價高于此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售許可證后，針對商品房預售的“限價”政策進一步收緊?，F階段，北京項目報批銷售的程序也逐漸趨嚴，開發商需要提供預售方案、資金監管方案、小區前期銷售情況等資料，并填寫大量表格。

　　就以橡樹灣項目為例，去年該盤四期銷售均價3.6萬元/平方米，由于整體銷售業績不錯，開發商把最初準備在去年發售的房源留至今年。有媒體此前報道稱，今年該項目曾以6.3萬元的均價報批，終因漲幅過高被拒。

　　“最終價格未定，預計均價大致在5萬—5.5萬元/平方米。”銷售人員告訴記者?？梢钥闯?，雖然開發商已調低了心理預期價格，但與前期價格相比，五期房源預計售價漲幅依然高達40-50%，這或許正是該項目預售證遲遲未能獲得的主要原因。對此銷售人員的解釋是，該項目五期房源裝修標準進行了提升，家電品牌等較四期房源都提高了檔次。

　　上述情況并非少數。位于北京北五環亞奧板塊內的潤澤公館也遇到同樣情況。去年9月，該項目以均價2.6萬元/平方米開盤，經歷了去年下半年到今年年初的一輪價格上漲后，該項目周邊現房現已賣到4萬元/平方米以上，如果繼續按2.6萬元/平方米預售明顯低于周邊市場價，開發商顯然不甘心。

　　此外，預計6月開盤的保利春天里三期，現在也在申請預售證的過程中，價格待定。其二期均價在15000-16000元/平方米，但當前該區域市場指導價已達19196元/平方米，這意味著，三期定價將高于二期，勢必觸發政府的預售紅線。

　　“建委壓了不少證沒批。我們會關注公司代理項目周圍的競爭樓盤，最近時常發現，周邊項目原本打算近期開盤的，結果沒開出來，一問才知道是預售證沒批下來?！笔缆摰禺a(002285,股吧)北京市場研究部的經理劉婧姝告訴記者。報批價格較前期房源成交價格過高，是這些項目預售證“難產”的主要原因。

　　調控反致供應疲軟

　　各地“國五條”落實政策在4月初陸續出臺，為抑制房價過快上漲，地方政府欲借助“限價令”將新開盤商品房價格控制在相對穩定的水平。

　　廣州代理記賬了解到，廣州國土房管局下發通知，規定自4月24日起，廣州全面執行商品房預售價格網上申報制度，開發企業必須辦理預售網上申報，并接受國土房管部門的價格指導，對未按要求執行的開發企業將暫不核發預售許可證。同時，北京的房價管控體系也日趨明朗，將實施的商品房行政限價管理政策將采取“雙軌模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房納入“限價房序列”管理;包括高端項目在內的非自主、改善型商品房，則劃入“價格監管和預售引導序列”。北京市住建委主任楊斌在公開場合強調，政府將不再為定價高于此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售許可證。在深圳，監管部門規定商品房預售價調整幅度達到或超過15%而不報的，將處以罰款10萬的處罰，同時項目預售報價明顯超過上月均價的也將在預售證上予以控制。

　　“與其他城市相比，北京的限價政策最嚴厲?！北本┲性禺a市場研究部總監張大偉告訴記者。北京的房價其實分為預售報價和實際簽約價格，預售報價往往是虛的，開發商可以在此基礎上做一些營銷噱頭，而真正體現房價真實情況的是簽約價格。現在北京住建委“卡”的不僅是開發商獲取預售許可證時的預售報價，還包括實際簽約價格?！?月以來，北京已經有20多個項目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲。”張大偉告訴記者。

　　在深圳，據深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄介紹，目前深圳的限價政策從大體方向來說與北京差不多，在個別樓盤的報價審批上也比較嚴格。由于監管部門對預售報價的嚴格審批，新開房源售價不得大幅高于前一批房源售價，開發商此前一貫采取的分批銷售、低開高走的營銷策略，目前實施起來難度較大。

　　政府將調控之手伸向定價環節，引起市場的無聲反抗。一個明顯的跡象是，在逐漸升級的“預售證之戰”背后，開發商的觀望進一步收窄了供應量，供需矛盾有愈演愈烈之勢。正是由于各地預售監管及“限價令”的出臺，使得不少城市新房入市受阻，供應疲軟，成交亦有所下滑。中原集團研究中心監測的40個城市，4月前25天新房供應量較3月供應量下降約23%，較去年月均供應水平下降約40%。其中一線城市供應明顯乏力，較3月份下降約48%。

　　開發商動足腦筋規避政策

　　失去定價權的地產商們正加入到逐漸升級的“預售證之戰”中。觀望僵持之下，北京的部分開發商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費用、轉售現房等策略，以打破定價之困。

　　已于4月9日拿到預售許可證的北京萬科新里程，其應對策略就是簽訂兩個合同，一個是商品房預售合同，一個則是裝修合同。位于房山區的該項目采用預售價格與裝修價格相分離策略，商品房預售部分的均價在16000元/平方米左右，符合政府的限價要求，而實際上這批房源均價在20000元/平方米左右，超出部分購房者還需單獨簽訂裝修合同。銷售人員告訴記者，裝修合同不能申請住房貸款，只能做消費貸，如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進首付里。

　　“事實上，單獨拿出的精裝修費用往往被要求一次性付款，這間接提高了購房者的首付比例。”張大偉告訴記者，更何況，對于那些價格上調幅度較大的項目或豪宅項目來說，分離精裝修費用的意義似乎微乎其微。“像萬科新里程這樣的剛需項目還可以操作，像一些豪宅項目，單價動輒上漲近萬元甚至更多，很難靠轉移有限的精裝修費用拿到預售證?！?/p>

　　也有一些原先的毛坯房項目為了合理漲價，通過預售審批，而增加了精裝修。世聯地產劉婧姝告訴記者，北京的萬科長陽半島項目就是如此，該項目增加了精裝修后，新一批房源單價上漲了2000元并順利獲得預售審批，而事實上開發商在精裝修上的成本往往不到2000元?！斑@種方法也僅適用于萬科這類精裝修經驗豐富的開發商，如果是從來沒做過精裝修的開發商，臨時增加裝修也很難做到?！眲㈡烘硎?。

　　還有些開發商則采取“摒”的策略?！霸谏钲冢恍└叨隧椖康拈_發商不甘心自己的項目品質好卻無法與周邊項目拉開價格差距，就先降低售價推出一部分期房房源，等回籠了一部分資金后，剩下的房源等到現房再漲價銷售?！?深圳中原地產玉家雄告訴記者，開發商作此決定前也必須全面衡量，一是資金鏈是否撐得住，二是現房漲價后購買需求是否能“買賬”。

　　而在張大偉看來，雖然短期來看，限價政策會抑制樓市供應量，但大多數開發商最終仍將調整價格預期、按照自己的節奏供應房源上市銷售?！耙坏┻@一政策執行時間過長，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。從目前來看，市場已經逐漸認為政策嚴厲程度超過預期，考慮平價入市的項目在增加?！睆埓髠ケ硎?。

　　玉家雄告訴記者，面對目前樓市調控的常態化，開發商也開始從另外一個角度來應對政策?！耙郧伴_發商往往追求利潤的最大化，而現在他們更在乎銷售速度和周轉率的加快?！蹦壳笆袌鋈砸詣傂孕枨鬄橹鲗В蛻魧r格的敏感令開發商理性認識到惜售囤貨未必有益，過高的資金成本使得大多數房企只能選擇加快銷售以應對調控。

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