（原標題： 國五條細則滿月 上海無繳納20%個稅案例）

　　【導讀】新政細則出臺滿月，上海二手房個稅政策“按兵不動”，購房者感慨，3月排隊過戶“白忙活了”。

　　滬各大交易中心人聲鼎沸的場面猶在眼前，要求“嚴格按差價20%征稅”的國五條細則落地上海轉眼已經一個月，上海二手房市場目前并未出現繳納20%個稅交易案例。

　　《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)了解到，截至4月底，共有北京、上海、廣州、重慶、深圳、合肥、天津、南京、西安、廈門、杭州等35個城市發布了各自的地方細則。除北京外，包括上海在內的發布地方細則的其他34個城市個稅政策仍“按兵不動”。

　　不過，市場分析認為，20%的個稅政策不會“無疾而終”，待各方面條件成熟后，會全面實施。

　　購房者：3月“隊白排了”但安心

　　王毅(化名)一直認為自己是趕上政策“末班車”的幸運兒，回憶起3月排隊過戶的場景，王毅用“驚心動魄”四個字來形容。

　　據王毅介紹，他3月6號去浦東房產交易中心過戶，早上6點不到趕到交易中心，交易大廳門口擠滿了人，根本就擠不進去，后來拿到的是300多號。看這種情形，王毅估計不到中午都排不到，他決定第二天趕早點再來。

　　“3月7號，我特意看了一下時間，到交易中心的時候，早上4點半左右，雖然比前一天的情況稍微好點，但想要在中午之前辦理好，還是很難。無奈之下，就花了3000塊買了一張‘黃牛票’”，王毅告訴《東地產》。

　　王毅說，當時就覺得比起20%的個稅，這3000塊真是不算什么，就一股腦的想著一定要過戶，趕在政策出臺前把房子買了。

　　“誰知道這政策都落地一個多月了，20%的個稅都沒動靜，3000塊‘白花了’”，王毅笑言。

　　不過，王毅告訴《東地產》，雖然趕了兩天的大早、多花了3000塊，但是看到自己手上的房產證，還是比較欣慰，“這下就定心了”。

　　而對于目前遲遲未落地的20%個稅，王毅說，或許明天就開始執行了，誰愿意冒這個險?

　　與王毅想法類似的購房者不在少數。據漢宇地產市場研究部對3月份購得房產的客戶抽樣回訪調查發現，多數買家并不后悔自己徹夜排隊過戶。

　　漢宇地產研究咨詢部經理付偉說，雖然在旁觀者看來，個稅即使到了4月底都還沒有出現實質性變化，排隊購房似乎成為反應過度，但早早吃下“定心丸”，再加上堅挺的房價走勢，讓客戶覺得排隊是值得的。

　　與此同時，《東地產》調查發現，多數賣家也認為能在3月份及時脫手，很幸運。

　　3月上旬順利出售房屋的林先生告訴《東地產》，房子賣得比較急，當時還擔心價格會不會“軟”了些，按照目前行情看，其實也差不多。“早賣了早安心，政策出臺后，就難賣了，成本還高。”

　　市場：成交量萎縮但價格堅挺

　　盡管政策溫和落地，實施力度不及預期，但3、4月份二手房的交易數據仍然體現出市場對政策的激烈反應。

　　漢宇地產市場研究部統計數據顯示，4月份全市二手房成交量較3月份環比下降70%以上，房源掛牌量環比上月下降2至3成，看房量減少6成以上。

　　上海中原地產、21世紀不動產上海銳豐提供的數據同樣顯示，4月份二手房市場成交量、掛牌量、帶看量等指標均大幅下降。

　　盡管如此，價格方面卻較為堅挺。據中原地產報價指數反映，就在4月的最后一周中心城區有房價上漲趨勢，以黃浦為例，最后一周報價上漲5%，區域內“中凱城市之光”報價較上月上漲3%-5%。

　　根據漢宇地產市場研究部的數據，4月二手房價格環比漲幅約為3%。該市場研究部對全市二手房重點成交板塊的抽樣反饋，以寶山共康泗塘、浦東金楊等板塊代表的低端市場，均出現了5%左右的漲幅。

　　漢宇地產寶山共康泗塘板塊的區域經理丁以珍告訴《東地產》，4月份，區域內老公房的漲幅最為嚴重，以呼瑪新村為例，3月份的售價在2.1-2.2萬/平方米，如今售價卻已升至2.2-2.3萬/平方米。

　　付偉認為，調控政策對于預期有一定作用，但短期內價格上漲趨勢很難改變。

　　走勢：20%個稅政策伺機而出

　　一邊是市場反應強烈，一邊是政策“懸而未決”。有購房者戲言，政策本身的“殺傷力”遠不及政策給大家帶來的恐懼“殺傷力”大。

　　市場分析人士坦言，目前房價繼續上漲，樓市還存在投資空間，這也吸引一些沒有房票的買家，仍在設法通過假離婚等手段繼續買房。如若20%個稅落地執行，投資空間被壓縮，市場活躍度降低。從政府的角度出發，肯定不希望看到這個市場結局，因此攔阻拖延所得稅落地就有了切實的理由。

　　《東地產》據此致電上海國稅總局房地產稅務部門，相關工作人員言辭肯定：“國五條提及的政策在上海一直嚴格執行，房產過戶能提供原值的也嚴格按照20%的個稅繳納”。

　　日前，《東地產》記者走訪了靜安房產交易中心，稅務部門工作人員告訴《東地產》，目前滿五年且唯一的房子是免征個稅的，不符合其中一個條件的，能提供原始發票，按照差額20%征收個稅，不能提供原始發票的按全額的1%或2%征收。

　　有中介公司分析師認為，這樣的繳稅辦法，主動權在繳稅一方，按照交稅從低原則，有原始發票的也會說沒有。

　　《東地產》了解到，二手房20%個稅政策在執行層面沒有變化。截止目前，上海并沒有出現20%個稅繳納的案例，二手房個稅仍按照老辦法執行。

　　上述市場分析人士認為，征收20%個稅即使抑制了一部分投資客，政策若不能阻止個稅成本轉嫁至購房者，20%個稅會間接推高房價，這與政府極力穩定房價的意圖存在矛盾。

　　此外，稅務部門在稅收計算上存在技術障礙，在信息系統尚未完善前，稅務部門無法準確的核實房屋原值。

　　21世紀不動產分析師羅寅生告訴《東地產》，技術障礙表現在征收后是否抵扣此前購房的成本，如貸款利息、裝修成本等。另外，對于征收的房屋類型，存在房齡老及難以評估房源原值，如福利房等。

　　不過，市場分析普遍認為，20%個稅政策不會“無疾而終”，只待各方面成熟后推出。

　　中原地產研究咨詢部總監宋會雍分析稱，單按目前市場的情況看，4月以來價格暫時較為平穩，買賣雙方陷入博弈階段，一旦市場價格沖破這種束縛，呈明顯上漲態勢，民眾引起反響突破了政府利益阻力，20%個稅就能真正上場了。

　　付偉認為，只有在供需實現平衡，房價實現真正穩定的情況下，稅收杠桿也能起到真正的市場調節作用，才是征收20%個稅的時機。

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